PROMESA ZWOLNIENIA O NABYCIE NIERUCHOMOŚCI

W konkluzji należy stwierdzić, że zniesienie obowiązku uzyska­nia przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości następuje w sytuacjach ustawowo określonych, których zakres determinują różne kryteria ich prawnego ukształtowania.Promesa, jako przyrzeczenie administracyjne, jest instytucją prawa publicznego. Przyrzeczenie administracyjne to oświadcze­nie woli właściwego organu administracyjnego, w którym organ zobowiązuje się do określonego zachowania się w przyszłości, o ile adresat przyrzeczenia spełni przewidziane prawem warunki.Zgodnie z przepisem art. 3 d ust. 1 ustawy z 1920 r. cudzozie­miec, który zamierza nabyć nieruchomość, może wystąpić o przy­rzeczenie wydania zezwolenia na jej nabycie. Celem wystąpienia o   przyznanie promesy zezwolenia jest uzyskanie przyrzeczenia wydania zezwolenia, a nie zezwolenia, które uprawnia do nabycia konkretnie oznaczonej nieruchomości.

PRAWO PAŃSTWA

Prawo państwa obcego korzysta z pierwszeństwa w kwestii oceny zdolności cudzoziemca do dziedziczenia ustawowego w przypadku, gdy spadkodawca nie miał obywatelstwa polskiego, chyba że prawo to, jako prawo ojczy­ste spadkodawcy, nie przewiduje takiego dziedziczenia (wtedy sto­suje się prawo polskie). Natomiast prawo polskie, jako prawo ojczy­ste spadkodawcy, znajduje zastosowanie w zakresie tej oceny, jeżeli spadkodawca legitymował się obywatelstwem polskim.Omawiane wyłączenie skutkuje w przypadku nabycia nierucho­mości w drodze dziedziczenia ustawowego, co uzasadnia przepis art. 7 ust. 3 ustawy z 1920 r., gdyż „jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamen­tu, nie uzyska zezwolenia (…) na podstawie wniosku złożonego w ciągu roku od dnia otwarcia spadku, prawo własności nierucho­mości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy”.

ZABEZPIECZENIE INTERESÓW WSPÓŁWŁAŚCICIELI

Istniejące w praktyce problemy wpłynęły praw­dopodobnie na to, iż ustawodawco nowelizując kodeks cywilny zajął się również udziałom! we współwłasności nieruchomości rolnej. Istnieje obecnie możliwość zbyci© udziołu w nierucho – mości rolnej, z pewnym jednak ogroniczeniem. Współwłaściciel może zbyć swój udział pod warunkiem, że pozostali współwłaś­ciciele nie wykoneją przyznanego im przez ustawę prawo pier­wokupu. Wprowadzenie takiego prawo dęło szansę skupienia udziałów we współwłasności w jednym ręku. W wielu wypad — kach korzystanie z przywileju pierwokupu może doprowadzić do zlikwidowanie współwłasności. Wydaje się, że zabezpieczenie interesów współwłeściciell poprzez ustenowienie na ich rzecz prawa pierwokupu jest traf­nym przedsięwzięciem ustawodawczym. Nowe uregulowanie w kodeksie cywilnym nie ogranicza możliwości rozporządzania u- działem we współwłasności. 

GDY ZBYWCĄ JEST ROLNIK- RENCISTA

Taka konstrukcja prze­pisu mogłaby sugerować, że prawo pierwokupu będzie mogło być wykonane tylko wtedy, gdy zbywcą jest rolnik-rencista. Wy­doje się jednak, że z istoty ustawowego prawa pierwokupu wy­nika, iż ma ono charakter permanentny i jest nieograniczone w czasie. Trwa ono nadal, mimo że rolnik-rencista przeniósł własność na inną osobę.W kwestii tej należy ponadto odwołać się do ogólnej re – guły obowiązującej przy przechodzeniu praw no następcę praw­nego oraz do celu ustanowienia odrębnej własności budynków pozostawionych rolnikowi-renciście. Zgodnie z ogólną regułą następstwa prawnego, skoro rolnik-rencista nie może rozporzą­dzać swoim prawem własności bez ograniczeń, to i nabywca tego prawa będzie podlegał takim samym ograniczeniom.

WARUNKOWA UMOWA

Taka warunkowa umowa powinna być zawarta mimo tego, że jednym ze współwłaścicieli jest Skarb Państwa . Wy­daje się to w pełni uzasadnione z tego względu, że co do wy­konania prawa pierwokupu (wykupu) powinien zdecydować organ administracji państwowej po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego . Wydanie decyzji stanie się dopiero przesłanką wykonania prawa wykupu udziału (udziałów) i od­powiedniego ukształtowania umowy zniesienia współwłasności. Z mocy przepisu art. 35 w związku z art. 31 ust. 2 us­tawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach na notariuszu ciąży obowiązek zawiadomienia prezydenta (naczelnika) miasta, jako organu uprawnionego do wykonania prawa wykupu, o zawarciu takiej umowy.

CELOWE ZAMYKANIE DROGI UZYSKANIA WŁASNOŚCI

Nie wydaje się więc celowe zamykanie drogi uzyskania prawa własności przez wykonanie wykupu udziałów. Warto podkreślić, że Skarb Państwa może nawet wywłaszczyć osoby fizyczne z posiadanych nieruchomości także wtedy, gdy jest współwłaścicielem takich nieruchomości. Można więc sądzić, że tym bardziej powinien mieć prawo wykupienia udziałów w przypadku zniesienia współnwłasności. Wypada jednak podkreślić, że wykonanie prawo wykupu w przypadku, gdy Skarb Państwo zawnioskował zniesienie współwłasności, może być oceniane z punktu widzenia naduży­cia prawa podmiotowego. Przy ocenie, czy zachodzi nadużycie prawa podmiotowego, należy bowiem pamiętać, że obowiązek przestrzegania zasad współżycia społecznego i zasad korzys­tania ze swego prawa ciąży nie tylko na osobach fizycznych. 

Domy i małe domki

Istnieje wiele różnych projektów domów. Niektóre, są ogromne, a inne malutkie. Chcąc wybudować taką nieruchomość należy zastanowić się nad naszymi potrzebami. Architektura domu, ma być dostosowana do tego jaki tryb życia prowadzimy, oraz na czym nam zależy. Zwolennicy wielkich przestrzeni, czy też duże rodziny, są nastawione na domy o dość sporej powierzchni. Natomiast mniejsze rodziny, samotne osoby, lub miłośnicy przytulnych małych wnętrz wolą posiadać małe domki. Ten typ, to także domki letniskowe, które mają niewielką powierzchnię. Są one często wykonywane z drewna, by nadać im charakter rekreacyjny. Powierzchnia domu zależy zatem od tego, jaką ma spełniać on funkcję. Może być, to dom mieszkalny, ale także i wakacyjny. Decyzja o wielkości naszego domu, zależy także przede wszystkim od wielkości działki, na której ma się znaleźć. Dodatkowo, jeżeli chcemy zostawić więcej miejsca na ogród, automatycznie powierzchnia domu maleje. Większy nie oznacza, jednak lepszy. Oba warianty, są doskonałe i zależą jedynie od potrzeb oraz gustów właścicieli.

Tags: , ,

Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania

Decydując się na kupno mieszkania, powinniśmy dobrze skalkulować wszystkie koszta, jakie będą niezbędne do zrealizowania transakcji, i są to nie tylko bezpośrednie koszty związane z samą cena nieruchomości, będą też koszty temu towarzyszące. Jeśli jest to mieszkanie nowe lub też do remontu, na pewno należy uwzględnić koszt doprowadzenia tego mieszkania do stanu używalności. Dodatkowe koszty związane są z sama transakcję notarialna, a więc opłata taksy notarialnej – jest ustalona maksymalna stawka taksy, można się, więc trochę u notariusza potargować, jest drobne pole manewru. Do tego dochodzi 2 procentowy podatek, który jednak płacimy tylko wtedy, kiedy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym – przy zakupie mieszkania od dewelopera ten podatek nie obowiązuje. Do tego doliczyć jeszcze należy koszt wpisu nieruchomości do księgi wieczystej, jest to stała opłata, niezależna od ceny nieruchomości i wynosi ona obecnie 200 złotych. Tak, więc po obliczeniu tych wszystkich kosztów możemy przystępować do realizacji transakcji kupna domu czy mieszkania.

Tags:

Czy można dzisiaj tanio zbudować nieruchomość?

Czy tanie nieruchomości w dzisiejszych czasach są możliwe? Takie pytanie zadaje sobie większość z nas marzących o własnym domu. Odpowiedź na to pytanie jest dość utrudniona. Wszystko zależy bowiem od tego co rozumiemy pod pojęciem tania nieruchomość. Jeśli budynek, który został wybudowany przez specjalistyczna firmę za małe pieniądze. To owszem tania nieruchomość jest w dzisiejszych czasach możliwa. Nie mniej trzeba wziąć pod uwagę, że z punktu technologicznego będzie się ona różniła w znaczny sposób od tradycyjnych ceglanych budynków. Chcąc tanio i szybko zbudować dom musimy zdecydować się na nowe technologie. Budując dom z odpornych na działanie czynników zewnętrznych i wewnętrznych prefabrykatów oszczędzamy ogromne ilości czasu, a co najważniejsze pieniędzy. Dobrze zorganizowana firma jest w stanie postawić taki dom w ciągu kilkunastu tygodni. Koszt budowy takiej nieruchomości jest kilkukrotnie niższy od tej tradycyjnej. Jedyne co zostaje nam to pogodzenie się z faktem posiadania drewniano kartonowo gipsowego domku.

Tags: , ,

Nowoczesne budownictwo na świecie

Obecnie na rynku budowlanym, a także na rynku nieruchomościami, mamy do czynienia z ogromną nowoczesnością oraz innowacyjnością. Z tego też względu możemy swobodnie mówić, ze na naszym rynku istnieje w pełni nowoczesne budownictwo, które to jest w stanie zaspokoić nawet największe potrzeby potencjalnego klienta. Taka sytuacja sprawia, ze, kiedy mówimy o nowoczesnych i innowacyjnych domach, mamy na myśli głównie te, które to cieszyłby się doskonałym a nawet zaskakującym komfortem codziennego użytkowania. Projekty domów, jakie dziś są wykonywane zakładają, że każde mieszkanie musi mieć możliwość poprawić warunki życia codziennego ludzi. Dodatkowo tworząc nowoczesne projekty warto także zadbać o środowisko naturalne, bowiem wraz ze wzrostem techniki i technologii budowlanej staje się ono coraz bardziej zanieczyszczone. Z tego też względu coraz częściej wykonuje się domy stworzone z naturalnego, a jednocześnie ekologicznego materiału, jakim jest drewno. To sprawia, ze wypierają one domy murowane.

Tags: , ,

OCENA ZMIAN

Ocena zmian w zakresie stanu faktycz­nego oraz uznanie tych zmian za zmiany stanu faktycznego, który jest istotny dla rozstrzygnięcia sprawy, następuje w ramach postępowania o wydanie przyrzeczonego zezwolenia.  Ustawa z 1920 r., obok problematyki nabywania nieruchomości, reguluje również kwestię nabywania (obejmowania) przez cudzo­ziemców udziałów (akcji) w spółkach handlowych prawa polskiego. Podstawowe znaczenie w tej kwestii odgrywa przepis art. 3e ust. 1 ustawy z 1920 r., który kształtuje zasadę, iż nabycie (objęcie) przez cudzoziemca udziałów (akcji) w spółce handlowej z siedzibą na terytorium RP zależy od uzyskania stosownego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

KSZTAŁTOWANIE ZASADY

Rozwiązanie to kształtuje zasadę, z której wyni­ka, że obowiązek wydania przyrzeczonego zezwolenia istnieje w sytuacji, gdy w okresie ważności promesy nie nastąpi żadna zmiana w zakresie stanu faktycznego, mającego istotne znacze­nie dla rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej przyrzeczonego zezwolenia. Zakłada to, że jedynie zmiana tego stanu faktycznego, (tj. stanu mającego istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy przyznania przyrzeczonego zezwolenia), nie zaś zmiana każdego stanu faktyczne­go związanego z przedmiotową sprawą, przesądza o zwolnieniu z obowiązku wydania przyrzeczonego zezwolenia. Oznacza to, że w przypadku takiej zmiany stanu faktycznego minister właściwy do spraw wewnętrznych jest uprawniony do odmowy wydania przyrze­czonego zezwolenia, której wydanie stanowi prawne potwierdzenie wygaśnięcia zobowiązania powstałego na podstawie decyzji o przy­znaniu promesy zezwolenia.

REALIZACJA PRZYRZECZENIA

Realizacja tego przyrzeczenia (zobowiązania) nie następuje z urzędu. Punktem wyjścia w tym zakresie jest wystąpienie adresata promesy z wnioskiem o wydanie przyrzeczonego zezwolenia, co stanowi przesłankę wszczęcia postępowania w tej sprawie, przy czym tryb tego postępowania podlega identycznym „regułom gry” jak tryb postępowania w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Treść wniosku o wydanie przyrzeczonego zezwolenia kształtuje m. in. decyzja o przyznaniu promesy, która jako przyrzeczenie wydania zezwolenia określa przedmiot nabycia. Skutki prawne złożenia przy­rzeczenia określa wprost przepis art. 3d ust 4 ustawy z 1920 r., który stanowi, że „w okresie ważności promesy nie można odmówić wyda­nia zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla roz­strzygnięcia spraw.

RÓWNOZNACZNOŚĆ Z WYDANIEM

Przyznanie promesy zezwolenia jest równoznaczne z przy­rzeczeniem wydania (w okresie jej ważności) zezwolenia na nabycie nieruchomości wskazanej w promesie. Z istoty tego rozstrzygnięcia wynika, że promesa zezwolenia pozostaje w ścisłym związku z przyrzeczonym zezwoleniem. Związek ten podkreśla przede wszystkim fakt, że promesa zezwolenia kształtuje treść przy­szłego zezwolenia, jako uprawnienia, którego przyznanie jest następstwem realizacji złożonego przyrzeczenia. Przedmiotem tego zezwolenia (jako przyrzeczonego zezwolenia) może być wyłącznie uprawnienie do nabycia nieruchomości, którego przyznanie zosta­ło przyrzeczone w promesie. Decyzja o przyznaniu promesy zezwolenia stanowi wyłącznie akt przyrzeczenia wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości określo­nej w promesie.

CECHA CHARAKTERYSTYCZNA DECYZJI

Cechą charakterystyczną decyzji o przyznaniu promesy zezwole­nia jest ograniczona w czasie jej moc prawna. W myśl art. 3d ust. 2 ustawy z 1920 r. okres ważności promesy wynosi 6 miesięcy (od dnia wydania promesy) i nie może być przedłużony. Oznacza to, że bieg terminu, w którym istnieje zobowiązanie do wydania przyrze­czonego zezwolenia, kończy się z dniem upływu okresu ważności promesy. Z upływem tego terminu, który jest terminem zawitym, promesa zezwolenia, jako decyzja administracyjna, traci moc prawną, a tym samym wygasa uzyskana — na jej podstawie — gwarancja wyda­nia zezwolenia na nabycie nieruchomości określonej w promesie.

ORGAN WŁAŚCIWY DO WYDANIA DECYZJI

Organem właściwym do wydania decyzji w sprawie pro­mesy zezwolenia na nabycie nieruchomości jest minister właściwy do spraw wewnętrznych, który działa za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku promesy zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnej — również za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (art. 1 ust. 1).Decyzja w sprawie promesy zezwolenia należy do kategorii decyzji uznaniowych, analogicznie jak decyzja dotycząca zezwole­nia na nabycie nieruchomości. Stwierdzenie to uzasadnia przede wszystkim mechanizm wydawania decyzji w sprawie promesy, który z istoty swojej podlega odpowiednio „regułom gry”, które obowiązują w zakresie wydawania decyzji w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości.